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인사이트/건설

건설사들이 도시정비 사업에 집중하는 이유

by Cassandrism 2021. 10. 31.

DL이앤씨 아크로 서울포레스트

 

 서울에선 '재개발'이라는 키워드가 부동산 시장에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 오세훈 서울시장으로 바뀌고 나서 정체되었던 사업이 다시 진행이 되고 있습니다. 도시정비 사업에서 재개발도 있지만 다른 정비 사업 중 재건축과 리모델링도 있는데 왜 건설사들은 새 건물을 짓는 것이 아닌 도시정비 사업에 대해 집중하는지에 대해 서술해볼까 합니다. 항상 한 가지 이유만 있는 것이 아니어서 여러 가지 상황을 이야기해보려고 합니다.

 

1. 재개발을 하는 이유

 

 

뉴스1 황기선 기자님 기사 스크랩

 

 재건축과 재개발 용어를 한 번 가져와볼까요?

 

재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 공공지원 O
재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업 공공지원 △

 

헷갈리실까봐 이 둘의 용어를 가져와봤습니다. 재건축은 불량 건축물만 정비하는 것이고 재개발은 불량 건축물에 더해 기반 시설도 다지는 것인데 정비기반시설이라면 도로, 상/하수도, 공원, 주차장 등을 이야기합니다. 그래서 이 둘은 재개발은 '도시계획'이고 재건축은 '주택공급'이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 그래서 재개발만 도시계획에 필요하니 공공지원이 들어가는 것 같습니다. 하지만 재건축도 LH, SH가 시행사로 참여한다는 조건으로 재건축 사업도 공공지원이 들어가게 됩니다. 그렇다면 공공기관이 참여하지 않는 재건축은 왜 건설사들이 하질 않냐고 하면 제가 생각하기엔 '사업성'이 부족해서가 아닌가 싶습니다.

 

표를 다시 보시면 재개발은 상권 활성화와 도시기능 회복에 차이를 두고 있습니다. 도시환경 개선을 위한 사업이기에 더 많은 사람들이 몰릴 만한 요건을 갖춰줘야 이 재개발이 성공할 수 있는 것입니다. 아무리 주택만 다시 짓는다고 해서 사람들이 이 건물에 들어오질 않는다면 말짱 도루묵이 되는 것이죠. 그래서 예전보다 도시개발은 더 중요하게 다가오는 것입니다.

 

예시가 있는데 미국에 부동산 개발 회사인 Irvine Company가 대표적입니다. MPC (Master Planned Community) 사업을 통해서 캘리포니아 주 오렌지 카운티에 위치해 있는 도시인데 28만 명이 거주하지만 (vs 강원도 춘천 인구와 거의 동일) 소비활동이 많은 인구들로만 모여있습니다. 이유는 문화, 금융, 주거 관련해서 모여있기에 때문에 미국 상류층 동네가 되었습니다. 소비를 촉진시킬만한 건물을 만들며 그 건설 자산으로 임대 수익을 받고 그 주변 땅에 주택 건설을 하려는 시공사들에게 땅을 제공해 판매를 합니다. 이렇게 해서 모든 것이 갖춰진 작지만 큰 생산성을 가진 도시가 완성이 된 것이죠.

 

조선비즈 유한빛 기자님 기사 스크랩

 

그래서 서울시도 마찬가지로 도시계획에 초점을 두어 소비 촉진과 도시 환경 개선을 위한 비전을 가지고 있을지 모르겠습니다. 하지만 건설사들도 반복적인 수익이 아닌 시공보단 임대 사업도 추진하려고 하는 것인데요. 그중에서 GS건설은 데이터센터를 직접 짓는 것만으로 끝나는 게 아닌 임대 사업도 해서 반복적인 수익 구조를 창출하려는 모습이 보입니다. 조금은 이야기가 새어나갔지만 한 맥락으로 보자면 서울시가 주택 공급만이 아닌 도시계획 초점으로 재개발에 뛰어들려고 하고 그에 맞춰 건설사도 움직이지만 단편적인 수익 구조가 아닌 반복적인 수익 구조를 창출하기 위해 어바인 컴퍼니를 예를 들며 MPC 사업과 같이 임대 사업도 추진해볼 수 있는 기회가 있다는 것입니다.

 

2. 리모델링 Boom Is Comming.

 

미디어펜 유진의 기자님 기사 스크랩

 

재개발과 재건축 같은 경우 좋지만 시간과 비용이 많이 나오기도 하며 도시정비법의 적용을 받기에 규제가 강합니다. 하지만 리모델링은 이와 다르게 시간과 비용이 상대적으로 적게 들고 주택법의 적용을 받아 규제도 상대적으로 완화적입니다. 워낙 규모가 다르다 보니 규제 강도의 차이가 있습니다. 그래서 건설사들이 규제로 인해 재개발과 재건축 대상이 아닌 아파트에 20년이 넘는 아파트에 리모델링을 하기 시작했습니다.

 

건설업계가 중요시되는 것은 물론 안전성이 최우선으로 하지만 사업성도 따져야 하기에 재건축으로 하기엔 효율적이지 못한 아파트들은 리모델링을 추진하는 것 같습니다. 재건축도 외부에서 보이는 모습이 굉장히 중요하지만 내부에서 사람들이 살아가는데 중요한 경험을 제공해주는 것이 최우선의 목표가 될 것입니다. 재건축은 실 소유주들 한해서 조합을 만들어 시행이 되는 것이라서 실 소유주들의 사람들이 오히려 사업성이 낮다면 시간과 비용이 많이 드는 비효율적인 재건축보다 그와 반대인 리모델링을 통해 경험 제공을 하는게 효율적인 방식이라고 생각하는 것 같습니다.

 

3. 마무리

이제 시작된 것 같습니다. 서울시가 브레이크를 밟던 사업이 조금씩 움직이고 있습니다. 서울시가 움직여야 다른 지방단체들도 이에 맞춰 발 빠르게 움직이기에 지금 현재 20년 넘는 도시와 건물들을 적절히 잘 활용만 된다면 앞으로도 도시 계획에 있어서 큰 발전이 있지 않을까 생각이 듭니다. 

 

넷플릭스가 생각하는 유일한 경쟁자는 구독자들의 수면 시간이라고 합니다. 저는 제가 생각하기에 건설사들의 유일한 경쟁자는 그 공간 안에서 주는 지루함이 아닌 나만의 공간과 특별한 경험을 제공해주는 것인 것 같습니다. 예를 들어 볼까요?

 

백화점은 원래 쇼핑만을 하기 위한 공간이었습니다. 여러분들도 아시다시피 시계가 없고 창문도 없는 공간을 떠올리기 쉬울 텐데요. 하지만 최근에는 백화점이라는 곳의 목적이 조금은 달라지기 시작했습니다. 최근에 지어진 백화점들을 한 번 가보시는 것도 좋을 것 같습니다. 거기서 얻어갈 수 있는 점들이 많습니다. 고객들에게 온라인에겐 없는 특별한 경험을 제공해주는 곳이기도 하며 놀러 간다는 목적이 생긴 공간이 되기도 했습니다. 대표적으로 백화점은 아니지만 이케아가 쇼룸을 통해서 고객에게 특별한 경험을 제공하고 거기서 먹거나 놀 수 있는 공간들도 생겨나기 시작하기 때문에 상업적 공간은 이제 더 이상 팔기만을 위한 공간이 되는 것이 아니라는 것을 아셨으면 좋겠습니다. 또 예를 들면 스타벅스도 있겠네요.

 

아파트와 도시 계획도 마찬가지입니다. 반복적으로 이야기하지만 이제는 경험을 제공해주는 공간들이 늘어나야 되는 추세에 어떻게 도시 계획을 짜내야 하는 것에 따라 앞으로 도시 발전의 큰 이정표가 된다는 것입니다. 어바인이라는 도시가 MPC 사업으로 엄청난 소비 인구로 채워져 있는 것처럼 이렇게 도시 활성화가 굉장히 중요한 국가사업이 되는 것은 틀림없는 사실인 것 같습니다. 이번 한 주도 고생 많으셨고 저는 다음 주에 뵙겠습니다. 감사합니다.

 

 

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